【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】政府釋出全國(guó)軍公教人員2018年加薪3％的政策利多，帶動(dòng)部份民間企業(yè)跟著加薪，預(yù)期有助房市動(dòng)能的回升。中信房屋委託創(chuàng)市際市場(chǎng)研究顧問公司在2017年8月18日至8月29日，以IX Survey專業(yè)網(wǎng)路調(diào)查機(jī)制，回收1,112份有效問卷顯示，在上一季全面翻黑的6大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，已經(jīng)有4項(xiàng)指標(biāo)(家中經(jīng)濟(jì)、理財(cái)、經(jīng)濟(jì)感受綜合指數(shù)，以及物價(jià))較上季上漲，然而景氣與房?jī)r(jià)這兩項(xiàng)與房市最相關(guān)的兩大指標(biāo)，民眾仍然無感，顯見民眾對(duì)於政府行政團(tuán)隊(duì)是否能夠讓景氣變好，以及房?jī)r(jià)是否能夠再往下修正，存有很大的期待值。
 
中信房屋9月25日舉行「2017年第3季宅指數(shù)」記者會(huì)，關(guān)於房市第3季表現(xiàn)調(diào)查顯示5大結(jié)論：(1)促購因素「房屋條件符合需求」創(chuàng)新高，符合民眾自用需求、(2)自用當(dāng)?shù)溃焊骺h市、首購及換屋，均以自用為主、(3)不動(dòng)產(chǎn)連續(xù)四季超越現(xiàn)金，穩(wěn)坐抗跌保值第一寶座、(4)新成屋超越中古屋，成為購屋首選、(5)銀行推出40年房貸，有33.6％的民眾有意願(yuàn)申請(qǐng)。
 
在未來趨勢(shì)部分則有「雙預(yù)測(cè)」：(1)推估2017年全年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)有機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)27萬棟，較2016年史上新低的24.5萬棟大幅增加，持觀望態(tài)度者應(yīng)加速進(jìn)場(chǎng)，(2)4成7的民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)將在2018年落底，但對(duì)經(jīng)濟(jì)比較敏銳的民眾已經(jīng)在著手看屋(本季來客量較上季大增45.8％)
 
第3季宅指數(shù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，促購因素前三名分別為「房屋條件符合需求」(76.4％)、「房?jī)r(jià)低於行情」(75.4％)，以及「銀行降低貸款利率」(41.8％)，然而若與上一季比較，增加最多的是「房屋條件符合需求」(增加7.8％)，以及「較穩(wěn)定的政治局勢(shì)」(增加6.6％)，中信房屋副總劉天仁指出，這顯示民眾買屋時(shí)，對(duì)於房屋是否適合自身需求的比例提升了，符合自用當(dāng)?shù)赖默F(xiàn)象；另外，民眾買屋時(shí)，對(duì)於政治局勢(shì)是否穩(wěn)定，敏感度也變高了，「安居樂業(yè)」的政經(jīng)氣氛，對(duì)於民眾出手買屋的決策，影響力變得重要。
 
在國(guó)內(nèi)外局勢(shì)受到地緣政治、貨幣政策牽動(dòng)的影響下，過去人們懷抱著「現(xiàn)金為王」的心情已經(jīng)轉(zhuǎn)淡，本季已出現(xiàn)連續(xù)第4季「不動(dòng)產(chǎn)」為抗跌保值第一名(26.3％)的調(diào)查結(jié)果，且較上季略為增加0.3％，對(duì)於房市是好消息，有助民眾把資金投入購置不動(dòng)產(chǎn)。
 
值得留意的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的購屋客層主要以自住客為主，該群客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預(yù)售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢(shì)。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，民眾偏好購買新成屋的比重高達(dá)67.5％；購買屋齡不到15年的中古屋比重亦高達(dá)53.3％；但偏好購買預(yù)售屋的比重，只有29.3％。
 
劉天仁指出，這是因?yàn)橹泄盼萃ǔＰ枰硗鉁?zhǔn)備一筆翻修預(yù)算，然而購屋人卻忽略了20年左右的中古屋擁有公設(shè)比較低的優(yōu)勢(shì)，假設(shè)買方購買35坪的房子，如果是中古屋，室內(nèi)坪數(shù)可達(dá)約25坪，但如果是新成屋，室內(nèi)坪數(shù)可能只有21坪左右。對(duì)於重視實(shí)用坪數(shù)的購屋人而言，中古屋還是比較佔(zhàn)優(yōu)勢(shì)的。
 
而會(huì)造成新成屋上，預(yù)售屋下的兩個(gè)主要原因，一是景氣差、二是預(yù)售屋價(jià)格硬。在期貨市場(chǎng)中，有所謂的買權(quán)(看多)與賣權(quán)(看空)市場(chǎng)。預(yù)售屋市場(chǎng)就是屬於最典型的買進(jìn)買權(quán)的多頭市場(chǎng)。也就是說，預(yù)售屋的買方，是買二年後交屋時(shí)會(huì)上漲的期待價(jià)格。如果買方預(yù)期兩年後房?jī)r(jià)下跌或小漲，則買方即沒有立即購買預(yù)售屋的動(dòng)力。因此，景氣上漲會(huì)出現(xiàn)預(yù)售屋市場(chǎng)活絡(luò)，景氣下跌時(shí)則由成屋市場(chǎng)取代預(yù)售市場(chǎng)。
 
至於租屋市場(chǎng)的租金感受方面，認(rèn)為持平不變的民眾(52.4％)高於認(rèn)為上漲(39.1％)的民眾，值得想當(dāng)包租公的民眾留意。劉天仁指出，這與本季宅指數(shù)調(diào)查，如果有房子可以出租，民眾對(duì)於房客最在意的條件，並不是付租能力，而是房客有無吸毒、酗酒等不良習(xí)慣的調(diào)查結(jié)果，相互呼應(yīng)，許多房東已多年未調(diào)漲房租，因?yàn)橐业街档眯湃巍⒉粫?huì)找麻煩的好房客，普遍的感受是難上加難。
 
民眾期待房?jī)r(jià)下跌，但房?jī)r(jià)究竟何時(shí)落底，4成7的民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)將在2018年落底。劉天仁表示，決定房市何時(shí)落底，要看成交價(jià)格與成交量的表現(xiàn)。根據(jù)中信房屋內(nèi)部資料顯示，六都的房?jī)r(jià)指數(shù)，大部份在2016年第二季已經(jīng)出現(xiàn)底部，因此未來的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，應(yīng)該是呈現(xiàn)持穩(wěn)向上的趨勢(shì)。而成交量方面，2017年1至7月的全國(guó)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為151,341棟，與2016年同期相較，增加了14.1％；中信房屋推估2017年全年的買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)將落在26.6萬與27.5萬之間，有機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)27萬棟，大幅拉開2016年創(chuàng)下新低的24.5萬棟，擺脫谷底的低迷氣氛，值得持觀望態(tài)度的購屋人留意，因?yàn)閮r(jià)量表現(xiàn)都是向上，要再期待房?jī)r(jià)下跌，恐怕機(jī)率並不高。
 
此外對(duì)於各項(xiàng)與房市相關(guān)政策或措施，民眾反應(yīng)究竟如何，本季宅指數(shù)也特別針對(duì)銀行推出40年房貸，有33.6％的民眾有意願(yuàn)申請(qǐng)，其中以年齡層在30到39歲之間的民眾，意願(yuàn)最高；以區(qū)域來分析，臺(tái)北市、新北市、臺(tái)中市及臺(tái)南市的申請(qǐng)意願(yuàn)較高。進(jìn)一步詢問，什麼樣的情況下，民眾會(huì)願(yuàn)意申請(qǐng)，排名前三的因素分別是：「因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，20年期房貸本息太高，無法負(fù)擔(dān)」、「買屋同時(shí)維持生活品質(zhì)」，以及「可以保留現(xiàn)金做其他投資」、「若每月繳納金額與租屋的租金差不多，樂於有自己的房子」。劉天仁指出，這些因素，代表40年房貸的優(yōu)勢(shì)，民眾申請(qǐng)意願(yuàn)不高，建議銀行應(yīng)在宣傳上多加把勁，讓民眾感受40年房貸的好處，而且如果房屋在40年內(nèi)就會(huì)獲利出售，貸款期較長(zhǎng)反而能夠大幅減輕房貸負(fù)擔(dān)，但購屋人在申請(qǐng)40年房貸前，仍要評(píng)估自身?xiàng)l件及還款能力，以及未來收入穩(wěn)定性，以確保房貸的支付能力。